Publié par Didier Laurens

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Les copropriétés sont désormais obligées de constituer un fonds de réserve dont la gestion permettra aux syndics d'arrondir un peu plus leurs bas de laine.

La loi Alur (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) de 2014 n’en finit pas de faire des trous dans les poches des copropriétaires. Depuis le 1er janvier, tous les copropriétaires habitant dans un immeuble où l’on recense plus de 10 unités d’habitation (lots) doivent alimenter un fonds de réserve pour travaux. Bureaux, locaux commerciaux, caves, parking : tous les biens en copropriété sont concernés.

Ce fonds est alimenté par les copropriétaires en fonction de la taille de leur logement. Il représente au minimum 5% du budget annuel des charges de copropriété. Ce pourcentage peut être plus important si les copropriétaires le décident lors de l’Assemblée Générale annuelle. Ce sera fréquemment le cas : dans certaines agglomérations comme Paris, un ravalement est obligatoire tous les 10 ans. Les copropriétés vont donc aller au-delà des 5% réglementaires pour financer ces futures opérations.

Partant du principe du principe qu’il est plus facile de faire voter la réalisation de travaux lorsqu’ils sont partiellement préfinancés, les fonds de réserve pourraient drainer de 150 à 200 millions d’euros/an dans une ville comme Paris où, selon la FNAIM, 90% des biens sont en copropriété.

Non content d’alimenter ce fonds, les copropriétaires devront aussi passer à la caisse pour assurer sa gestion. Le syndic est en effet dans l’obligation légale d’ouvrir un compte séparé pour domicilier cette épargne. Il s’ajoutera à celui destiné à recevoir les sommes ou valeurs reçues au nom au titre des charges courantes.

Des nouveaux frais de gestion ?

Théoriquement ce compte peut être rémunéré. Mais, compte tenu du faible niveau actuel des taux, la rentabilité dégagée sera modeste, voir insignifiante.

Dans cette affaire, le seul à tirer son épingle du jeu sera le syndic de copropriété. Il ne manquera pas l’occasion de facturer de nouveaux frais de gestion.

Le coût des syndics est déjà en plein dérapage : honoraires de base en hausse, surfacturation de certains frais annexes, les syndics ont profité de la loi Alur pour saler la facture.Selon une étude du courtier Syneval réalisée auprès de 92 cabinets de syndics indépendants établis en région parisienne et à Lyon les honoraires de copropriété ont bondi de 10/15% entre juin 2015 et juin 2016.

L’addition atteint une moyenne record d’environ 200 euros TTC par lot principal à Paris, de 198 à 315 euros dans le reste de l’Ile-de-France et de 185 à 276 euros à Lyon.

Pour couronner le tout, les copropriétaires doivent faire une croix sur les versements au fonds de réserve. Pas question de se faire rembourser s’ils vendent leur lot : les sommes sont attachées au lot et restent acquises définitivement au syndicat de copropriété ! La seule façon de récupérer un peu d’argent consistera à relever le prix de vente du logement en cas de cession, ce qui promet de belles bagarres de chiffonnier !