Immobilier : une vente en milieu rural peut désormais être annulée grâce à cette nouvelle cause

Des troubles anormaux de voisinage, découlant d'activités rurales, peuvent être lourds de conséquences dans le cadre d'une vente immobilière. Le point sur la situation.

La guerre semble être déclarée entre propriétaires urbains et agriculteurs. Une nouvelle cause d’annulation de vente immobilière peut en effet être avancée. Si, le 29 janvier 2021, les parlementaires ont adopté la loi sur "le patrimoine sensoriel des campagnes" pour "clarifier l’arbitrage des conflits de voisinage", certains éléments restent source de discordes. Comme le rapporte l’UFC-Que Choisir, "un an auparavant, le 21 janvier 2020, la Cour de cassation s’est aussi penchée sur le problème des nuisances agricoles subies par des particuliers résidant à proximité d’un élevage".

Certaines d’entre elles peuvent représenter un vice caché dans le cadre d’une vente immobilière.

Annulation de vente immobilière : gare aux troubles anormaux de voisinage

Cette double prise de position des parlementaires et des juges permet de lister les bruits et odeurs dits "ruraux" pouvant être considérés comme des troubles anormaux de voisinage. Pour les parlementaires, le chant du coq, le carillonnement de certaines cloches ou les odeurs de lisiers, au cœur des revendications de résidents urbains, sont considérés comme "normaux". Ainsi, ces éléments ne peuvent pas être jugés comme étant des troubles anormaux du voisinage, s’il n’est pas démontré d’intention malveillante ou que les nuisances dépassent celles inhérentes à tout voisinage.

En revanche, comme l’a précisé la Cour de cassation en novembre 2020, certaines "activités rurales" peuvent générer des nuisances composant un trouble anormal de voisinage.

Quelles sont-elles ?

Annulation de vente immobilière : nouveau vice caché

Dans l’affaire précitée, les nuisances invoquées concernent des odeurs et une prolifération de mouches, provenant d’un élevage de poules industriel de la commune voisine. La Cour de cassation indique que l’acte de vente n’évoque aucune information sur la présence de cet élevage et de ces nuisances. La procédure devant les juges du fond a d’ailleurs prouvé que les anciens propriétaires en étaient aussi incommodés.

Par ailleurs, une autorisation d’agrandissement de cette usine avicole avait aussi été déposée peu avant la vente. Or, les acquéreurs n’en ont pas été informés. Raison pour laquelle la haute juridiction juge que ces nuisances olfactives engendrent un trouble anormal de voisinage, représentant un vice caché. Il justifie de fait l’annulation de la vente.

Annulation de vente immobilière : nouvel élément

La Cour de Cassation rajoute alors la qualité de l’environnement (impliquant l’absence de nuisance) comme nouvel élément des conditions essentielles d’une vente immobilière. Le prix, les pénalités de livraison et les clauses de non-responsabilité complètent la liste.

La Cour estime que cet élément est d’autant plus "déterminant pour le consentement" lorsqu’on se trouve en milieu rural où l’on peut "légitimement s’y attendre à un environnement de qualité".